Kalkulator Yield Sewa

Hitung yield sewa kotor dan bersih untuk mengevaluasi pengembalian investasi properti Anda

Yield Sewa Bersih
4,80%
setelah semua biaya
Yield Sewa Kotor
6,00%
sebelum biaya
Pendapatan Sewa Tahunan
Rp30.000.000
total sewa tahunan
Pengeluaran Tahunan
Rp4.000.000
perawatan + pajak
Pendapatan Bersih Tahunan
Rp24.000.000
keuntungan setelah biaya
Pendapatan Bersih Bulanan
Rp2.000.000
arus kas bulanan

Rincian Pendapatan vs Pengeluaran

Benchmark Yield Sewa

  • 3-4%: Tipikal untuk kota-kota besar Indonesia (Jakarta, Surabaya, Bandung)
  • 4-5%: Yield bagus untuk properti residensial
  • 5-7%: Sangat baik untuk residensial, rata-rata untuk komersial
  • 7-10%: Yield properti komersial yang kuat
  • Di atas 10%: Jarang, verifikasi lokasi dan kondisi properti

Memahami Yield Sewa: Panduan Lengkap untuk Investor Properti

Yield sewa adalah salah satu metrik paling kritis bagi investor properti yang mengevaluasi properti investasi. Ini mewakili pengembalian tahunan atas investasi dari pendapatan sewa sebagai persentase dari nilai properti.

Apa itu Yield Sewa?

Yield sewa mengukur berapa banyak pendapatan yang dihasilkan properti relatif terhadap harga belinya atau nilai pasar saat ini. Ini dinyatakan sebagai persentase tahunan dan datang dalam dua bentuk: yield sewa kotor dan yield sewa bersih.

Yield Sewa Kotor adalah perhitungan sederhana yang hanya mempertimbangkan pendapatan sewa tahunan dan nilai properti, mengabaikan semua biaya.

Yield Sewa Bersih adalah ukuran pengembalian yang sebenarnya, memperhitungkan semua biaya operasional termasuk PBB, perawatan, asuransi, iuran pengelola, dan periode kekosongan.

Cara Menghitung Yield Sewa

Rumus Yield Kotor:

Yield Kotor = (Pendapatan Sewa Tahunan / Nilai Properti) x 100

Rumus Yield Bersih:

Yield Bersih = ((Sewa Tahunan - Pengeluaran Tahunan) / Nilai Properti) x 100

Contoh Perhitungan: Misalkan properti senilai Rp500 juta menghasilkan sewa Rp2.500.000 per bulan. Biaya perawatan tahunan Rp3.000.000 dan PBB Rp1.000.000.

  • Sewa Tahunan = Rp2.500.000 x 12 = Rp30.000.000
  • Total Pengeluaran = Rp3.000.000 + Rp1.000.000 = Rp4.000.000
  • Yield Kotor = (Rp30.000.000 / Rp500.000.000) x 100 = 6,00%
  • Yield Bersih = ((Rp30.000.000 - Rp4.000.000) / Rp500.000.000) x 100 = 5,20%

Yield Sewa di Pasar Properti Indonesia

Lanskap yield sewa Indonesia bervariasi signifikan berdasarkan lokasi, jenis properti, dan kondisi pasar. Memahami pola ini membantu investor membuat keputusan yang tepat.

Yield Sewa Kota-Kota Besar

Kota metropolitan utama biasanya menunjukkan yield sewa lebih rendah karena harga properti tinggi relatif terhadap tarif sewa:

  • Jakarta: 3,0-4,0% - Harga properti tinggi menurunkan yield
  • Surabaya: 3,5-4,5% - Sedikit lebih baik dari Jakarta
  • Bandung: 4,0-5,0% - Yield cukup kompetitif
  • Bali (area wisata): 5,0-8,0% - Potensi sewa harian tinggi
  • Yogyakarta: 4,0-6,0% - Area kampus memberikan permintaan stabil

Properti Komersial vs Residensial

Properti komersial umumnya memberikan yield sewa lebih tinggi dari residensial:

  • Properti Residensial: 3,0-5,0% yield bersih
  • Ruang Kantor Komersial: 6,0-9,0% yield bersih
  • Ruko (Rumah Toko): 7,0-12,0% yield bersih di lokasi strategis
  • Kost/Kontrakan: 6,0-10,0% di area kampus atau industri

Faktor yang Mempengaruhi Yield Sewa

Berbagai faktor mempengaruhi yield sewa, dan memahaminya membantu mengoptimalkan investasi Anda:

1. Lokasi dan Lingkungan

Properti dekat pusat kerja, institusi pendidikan, rumah sakit, dan simpul transportasi mendapat sewa lebih tinggi. Kawasan industri, kawasan kampus, dan pusat bisnis biasanya menawarkan premi sewa 20-40%.

2. Kondisi dan Usia Properti

Properti baru atau yang baru direnovasi menarik sewa lebih tinggi. Properti terawat baik bisa mendapat sewa 15-25% lebih tinggi dari unit serupa yang kurang terawat.

3. Status Furnishing

Properti semi-furnished dan fully-furnished menghasilkan pendapatan sewa 20-50% lebih tinggi dari unit unfurnished, meski investasi awal dan biaya perawatan meningkat proporsional.

4. Fasilitas dan Infrastruktur

Perumahan dengan fasilitas seperti gym, kolam renang, clubhouse, dan keamanan biasanya mendapat premi sewa 10-20%. Namun, iuran pengelola juga meningkat.

5. Tingkat Kekosongan

Setiap bulan kekosongan mengurangi yield tahunan sekitar 8,3%. Area dengan permintaan sewa kuat dan pergantian penyewa rendah memberikan pengembalian lebih stabil.

Cara Meningkatkan Yield Sewa Anda

Investor cerdas tidak hanya menghitung yield - mereka aktif bekerja untuk meningkatkannya:

Pemilihan Properti Strategis

  • Riset Area Yield Tinggi: Fokus pada lokasi dengan rasio sewa-ke-harga tinggi, biasanya di area berkembang atau kota tingkat 2
  • Target Demografi Penyewa: Properti dekat kawasan industri menarik pekerja; dekat kampus menarik permintaan konstan
  • Pertimbangkan Investasi Komersial: Jika mampu harga masuk lebih tinggi, properti komersial menawarkan yield lebih baik

Optimalkan Fitur Properti

  • Furnishing Cerdas: Semi-furnished (tempat tidur, AC, peralatan dapur) sering memberikan rasio yield-terhadap-investasi terbaik
  • Dapur Modular: Dapur modular yang dirancang baik dapat meningkatkan sewa 8-15% dengan investasi moderat
  • Cat Baru dan Perawatan: Pemeliharaan rutin mencegah perbaikan besar dan mempertahankan daya tarik sewa

Manajemen Penyewa Efektif

  • Seleksi Penyewa Hati-hati: Penyewa stabil jangka panjang mengurangi biaya kekosongan dan pergantian
  • Sewa Pasar Wajar: Jangan overprice dan menciptakan kekosongan; harga kompetitif memastikan okupansi berkelanjutan
  • Hubungan Baik dengan Penyewa: Perawatan responsif dan perlakuan adil mendorong retensi penyewa

Yield Sewa vs Pengembalian Investasi Lain

Untuk membuat keputusan yang tepat, bandingkan yield sewa dengan opsi investasi alternatif:

  • Deposito: 4,0-6,0% pengembalian tahunan - Lebih tinggi dari yield sewa tipikal namun tanpa apresiasi modal
  • Reksa Dana Pendapatan Tetap: 6,0-8,0% - Likuiditas lebih baik dari properti, pengembalian serupa dengan yield komersial
  • Reksa Dana Saham: 10-15% rata-rata jangka panjang - Pengembalian lebih tinggi namun volatilitas lebih besar
  • Properti (Yield Sewa + Apresiasi): 4-5% yield + 5-8% apresiasi = 9-13% total pengembalian

Keunggulan properti terletak pada kombinasi yield sewa dengan apresiasi modal. Properti dengan 4% yield sewa plus 6% apresiasi tahunan memberikan 10% total pengembalian, kompetitif dengan pasar saham namun dengan volatilitas lebih rendah.

Kesalahan Umum yang Harus Dihindari

  • Mengabaikan Pengeluaran: Menggunakan yield kotor alih-alih yield bersih secara dramatis melebih-lebihkan pengembalian
  • Mengabaikan Kekosongan: Tidak memperhitungkan 1-2 bulan kekosongan tahunan menaikkan pendapatan yang diharapkan
  • Meremehkan Perawatan: Properti lama memerlukan pemeliharaan lebih tinggi
  • Melupakan Biaya Peluang: Bandingkan pengembalian dengan apa yang bisa dihasilkan modal yang diinvestasikan di tempat lain
  • Keputusan Emosional: Membeli tempat yang Anda inginkan tinggali alih-alih yang disukai penyewa
  • Mengabaikan Likuiditas: Properti tidak likuid; penjualan memakan waktu berbulan-bulan dan menimbulkan biaya transaksi signifikan

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa perbedaan antara yield kotor dan bersih?
Yield kotor hanya mempertimbangkan sewa tahunan dibagi nilai properti, mengabaikan semua biaya. Yield bersih mengurangi biaya operasional (perawatan, PBB, asuransi, kekosongan) dari pendapatan sewa sebelum menghitung persentase. Yield bersih memberikan gambaran sebenarnya dari pengembalian investasi dan biasanya 1-2 poin persentase lebih rendah dari yield kotor.
Mengapa yield sewa rendah di kota-kota besar Indonesia?
Kota-kota besar Indonesia memiliki yield sewa rendah (3-4%) karena harga properti meningkat jauh lebih cepat dari tarif sewa selama dua dekade terakhir. Investor secara tradisional fokus pada apresiasi modal daripada pendapatan sewa. Jakarta, Surabaya, dan Bandung memiliki yield terendah. Investor menerima yield lebih rendah mengharapkan apresiasi properti tahunan 5-8%.
Apakah yield sewa 4% bagus di Indonesia?
Dalam konteks Indonesia, yield sewa bersih 4% dianggap rata-rata hingga bagus untuk properti residensial di kota-kota besar. Ini sebanding atau sedikit lebih baik dari deposito ketika dikombinasikan dengan potensi apresiasi modal. Properti yang menawarkan 5%+ yield bersih dianggap sangat baik untuk properti residensial.
Bagaimana cara meningkatkan yield sewa properti saya?
Untuk meningkatkan yield sewa: 1) Target lokasi permintaan tinggi dekat pusat pekerjaan atau institusi pendidikan, 2) Pertimbangkan opsi semi-furnished yang mendapat premi sewa 20-30%, 3) Minimalisir kekosongan melalui seleksi dan retensi penyewa yang baik, 4) Jaga properti terawat baik untuk membenarkan sewa tarif pasar, 5) Pertimbangkan properti komersial jika mampu harga masuk lebih tinggi.
Apakah yield sewa 5% bagus di Indonesia?
Dalam konteks Indonesia, yield sewa bersih 5% dianggap sangat bagus untuk properti residensial. Ini lebih tinggi dari rata-rata yield di kota-kota besar seperti Jakarta (3-4%). Yield 5% juga kompetitif dengan deposito bank ketika dikombinasikan dengan potensi apresiasi modal properti. Properti yang menawarkan 6%+ yield bersih biasanya adalah properti komersial atau di lokasi sekunder dengan risiko lebih tinggi.
Biaya apa saja yang harus dimasukkan dalam perhitungan yield bersih?
Masukkan semua biaya operasional berulang: PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), iuran pengelola/IPL, asuransi properti, perbaikan dan pemeliharaan rutin, biaya manajemen properti (jika menggunakan), dan alokasi untuk kekosongan (biasanya 1-2 bulan per tahun). Jangan masukkan bunga KPR atau cicilan pokok dalam perhitungan yield, karena ini adalah biaya pembiayaan, bukan biaya operasional.
Bagaimana yield sewa dibandingkan dengan investasi lain di Indonesia?
Yield sewa saja (3-5%) lebih rendah dari deposito (4-6%), reksa dana pendapatan tetap (6-8%), atau saham (10-15% jangka panjang). Namun, total pengembalian properti menggabungkan yield sewa dengan apresiasi modal (5-8%), memberikan pengembalian keseluruhan 8-13%. Properti juga menawarkan manfaat leverage, keuntungan pajak, dan perlindungan inflasi yang meningkatkan pengembalian efektif.
Berapa yield sewa yang bagus untuk properti komersial?
Properti komersial biasanya menawarkan 6-9% yield sewa bersih di kota-kota besar Indonesia, jauh lebih tinggi dari residensial. Ruang kantor di kawasan bisnis menghasilkan 6-8%, ruko di lokasi bagus 7-12%, dan kost/kontrakan di area kampus 6-10%. Yield lebih tinggi datang dengan profil risiko berbeda: periode kekosongan lebih lama saat penyewa pergi, biaya perawatan potensial lebih tinggi, dan eksposur terhadap fluktuasi siklus bisnis.
Haruskah saya memilih properti yield rendah di lokasi premium atau yield tinggi di tempat lain?
Ini tergantung pada tujuan investasi Anda. Properti lokasi premium dengan yield rendah (3-4%) sering menawarkan apresiasi modal lebih baik (7-10% tahunan), menghasilkan total pengembalian kuat. Properti yield tinggi (5-6%+) di kota tingkat 2 atau area berkembang memberikan arus kas lebih baik namun mungkin memiliki apresiasi lebih rendah dan risiko likuiditas lebih tinggi. Pertimbangkan kebutuhan Anda akan pendapatan saat ini vs penciptaan kekayaan jangka panjang, toleransi risiko, dan horizon investasi.