Apa itu BPHTB?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di Indonesia. Pajak ini wajib dibayar oleh pembeli saat membeli properti dan merupakan salah satu biaya akuisisi properti yang signifikan.
Rumus Perhitungan BPHTB
BPHTB dihitung dengan rumus:
BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)
Dimana:
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Nilai pengurangan yang ditetapkan pemerintah daerah
NPOPTKP di Berbagai Daerah
- DKI Jakarta: Rp80 juta untuk jual beli, Rp350 juta untuk warisan
- Jawa Barat: Rp60-80 juta tergantung kabupaten/kota
- Jawa Timur: Rp60-100 juta tergantung kabupaten/kota
- Bali: Rp60 juta untuk jual beli
Biaya Lain dalam Transaksi Properti
- Biaya Notaris/PPAT: 0,5-1% dari nilai transaksi
- Biaya Balik Nama: Rp50.000-150.000
- Cek Sertifikat: Rp50.000-100.000
- PPh Final Penjual: 2,5% dari nilai transaksi (ditanggung penjual)
- PPN (untuk properti baru): 11% untuk properti di atas Rp2 miliar
Tips Menghemat Biaya Akuisisi
- Manfaatkan NPOPTKP: Pastikan mendapat pengurangan NPOPTKP yang sesuai
- Rumah Pertama: Beberapa daerah memberikan keringanan untuk pembelian rumah pertama
- Negosiasi Biaya Notaris: Biaya notaris bisa dinegosiasikan terutama untuk transaksi nilai besar
- Program Pemerintah: Cek program subsidi atau keringanan dari pemerintah
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa perbedaan BPHTB dan PBB?
BPHTB adalah pajak yang dibayar sekali saat membeli properti, sedangkan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak tahunan yang dibayar selama memiliki properti. BPHTB dikenakan pada transaksi perolehan, PBB dikenakan pada kepemilikan.
Siapa yang membayar BPHTB?
BPHTB dibayar oleh pihak yang memperoleh hak atas properti, yaitu pembeli dalam transaksi jual beli. Untuk warisan, yang membayar adalah ahli waris yang menerima properti.
Kapan BPHTB harus dibayar?
BPHTB harus dibayar sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan notaris/PPAT. Pembayaran dilakukan melalui bank yang ditunjuk dengan SSP (Surat Setoran Pajak).
Apakah BPHTB bisa dikurangi atau dibebaskan?
BPHTB dapat dikurangi melalui NPOPTKP. Beberapa daerah juga memberikan insentif pengurangan BPHTB untuk rumah pertama, properti RSS/RSH, atau program tertentu. Pembebasan penuh sangat jarang kecuali untuk kepentingan sosial atau pemerintah.