O que e Amortizacao de Financiamento?
Amortizacao de financiamento refere-se ao pagamento de um valor alem da sua parcela mensal regular, que vai diretamente para o principal do seu financiamento. Esse pagamento extra reduz diretamente seu saldo devedor, o que por sua vez reduz os juros que voce paga ao longo do prazo e pode diminuir significativamente o tempo para quitar a divida.
Quando voce contrata um financiamento imobiliario, uma parte significativa da sua parcela vai para pagar juros, especialmente nos anos iniciais. Ao fazer amortizacoes, voce esta essencialmente atacando o principal diretamente, o que reduz a base sobre a qual os juros sao calculados. Isso cria um efeito de composicao poderoso a seu favor, potencialmente economizando dezenas de milhares de reais ao longo do prazo.
Como Funciona a Amortizacao no Brasil?
Entender a mecanica da amortizacao e crucial para maximizar seus beneficios:
- Reducao do Principal: Cada amortizacao vai diretamente para reduzir seu saldo devedor. Diferente das parcelas regulares onde parte vai para juros, amortizacoes sao 100% reducao do principal.
- Recalculo dos Juros: Apos uma amortizacao, o banco recalcula os juros sobre o principal reduzido. Isso significa menores encargos de juros a partir do proximo mes.
- Duas Opcoes Apos Amortizacao: Voce pode reduzir o valor da parcela mantendo o prazo, ou manter a parcela e reduzir o prazo. A segunda opcao economiza mais juros.
- Impacto Cumulativo: Multiplas amortizacoes ao longo do prazo criam um efeito bola de neve, reduzindo drasticamente o total de juros pagos.
Por que Voce Deve Amortizar Seu Financiamento?
- Economia Massiva de Juros: Em um financiamento de R$ 300 mil a 10% ao ano por 25 anos, uma amortizacao anual de R$ 10 mil pode economizar R$ 80-120 mil em juros totais. Quanto mais cedo comecar, mais economiza.
- Prazo Menor: Amortizacoes podem ajudar voce a quitar o imovel anos antes do previsto. Isso significa mais anos de liberdade financeira e a possibilidade de redirecionar a parcela para investimentos.
- Reducao do Estresse Financeiro: Ter seu imovel quitado proporciona imensa paz de mente. Sem mais preocupacoes sobre seguranca no emprego afetando sua capacidade de pagar parcelas.
- Mais Renda Disponivel Mais Cedo: Uma vez quitado o financiamento, o dinheiro que ia para parcelas fica disponivel para investimentos, aposentadoria ou melhorias no estilo de vida.
Melhor Momento para Fazer Amortizacoes
- Anos Iniciais sao Melhores: Amortizacoes feitas nos primeiros 5-7 anos tem maximo impacto porque o componente de juros e mais alto nesse periodo.
- Apos Receber 13o Salario/Bonus: Use bonificacoes anuais ou 13o para fazer amortizacoes de montante unico.
- Restituicao do Imposto de Renda: Direcione sua restituicao do IR para amortizacao - beneficio duplo.
- Quando Juros Sobem: Se as taxas de juros aumentam, amortizar ajuda a compensar o impacto das taxas mais altas.
- Antes de Eventos Importantes: Considere amortizar antes da aposentadoria ou outros eventos que possam reduzir sua renda.
Usar o FGTS para Amortizacao
No Brasil, voce pode usar seu FGTS para amortizar financiamento imobiliario a cada 2 anos. Regras importantes:
- O imovel deve estar em seu nome e ser para sua moradia
- Voce deve ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (consecutivos ou nao)
- O imovel deve estar localizado na cidade onde voce trabalha ou reside
- Voce nao pode ter outro financiamento ativo pelo SFH
Amortizacao vs Investimento - O que e Melhor?
Um dilema comum e se deve amortizar o financiamento ou investir o dinheiro excedente. Considere estes fatores:
- Comparacao de Taxas: Se sua taxa de financiamento e 10% e voce consegue 12-15% em investimentos, investir pode parecer melhor. Porem, juros do financiamento sao custo garantido enquanto retornos de investimento nao sao.
- Tolerancia ao Risco: Amortizacao oferece economia garantida (sem risco), enquanto investimentos carregam risco de mercado.
- Paz Psicologica: Muitas pessoas preferem a seguranca de estar sem dividas do que retornos potencialmente maiores de investimentos.
- Abordagem Equilibrada: Considere dividir o excedente entre amortizacao e investimentos para o melhor dos dois mundos.
Exemplo Real: Impacto de R$ 10 mil de Amortizacao Anual
Vamos ver um exemplo pratico para entender o poder da amortizacao:
- Valor do Financiamento: R$ 300.000
- Taxa de Juros: 10% ao ano
- Prazo: 25 anos
- Parcela Mensal: Aproximadamente R$ 2.700
Sem Amortizacao:
- Total Pago: R$ 810.000
- Total de Juros: R$ 510.000
- Prazo: 25 anos (300 meses)
Com R$ 10 mil de Amortizacao Anual (comecando no Ano 2):
- Total Pago: R$ 680.000 (aproximadamente)
- Total de Juros: R$ 380.000 (aproximadamente)
- Prazo: 17-18 anos
- Economia de Juros: R$ 130.000
- Tempo Economizado: 7-8 Anos
Perguntas Frequentes
Ha cobranca de taxa para amortizar financiamento no Brasil?
Para financiamentos imobiliarios residenciais, a Lei 9.514/97 proibe a cobranca de taxas para amortizacao ou quitacao antecipada. Sempre verifique seu contrato e, se houver cobranca indevida, reivindique junto ao banco ou Procon.
Devo amortizar o financiamento ou investir em renda fixa?
Depende da sua tolerancia ao risco e objetivos. Se a taxa do financiamento e 10% e o Tesouro Selic rende 11%, a diferenca e pequena e amortizar oferece economia garantida. Se voce tem perfil mais arrojado e consegue rendimentos maiores em acoes/fundos (12-15%), pode valer investir. Uma abordagem equilibrada - parte para amortizacao, parte para investimentos - e frequentemente recomendada.
Qual o valor minimo para amortizacao?
A maioria dos bancos aceita amortizacoes a partir de R$ 1.000 ou o valor de uma parcela, o que for maior. Verifique com seu banco especifico os limites e procedimentos.
E melhor reduzir parcela ou prazo na amortizacao?
Se seu objetivo e economizar o maximo de juros, escolha reducao do prazo. Se voce precisa de alivio imediato no fluxo de caixa, reducao da parcela ajuda. Matematicamente, reducao do prazo e superior para economia total.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, voce pode usar o FGTS para amortizar a cada 2 anos, desde que atenda os requisitos: ter 3 anos de trabalho com carteira, o imovel ser para sua moradia, estar na cidade onde trabalha/reside, e nao ter outro financiamento pelo SFH.
Quando e o melhor momento para amortizar?
Quanto mais cedo, melhor. Amortizacoes nos primeiros 5-7 anos tem maximo impacto porque a maior parte da parcela ainda e juros. Amortizacoes nos ultimos anos tem beneficio minimo pois a maior parte dos juros ja foi paga.